2017.9.4 「注文住宅」を知る

注文住宅完成後の末永い暮らしを見据えた「資金シミュレーション」

ライター 横内 信弘
人生の中で最も高額なイベントが家づくりです。 最近では国から住宅取得における税制優遇措置がとられたり、金融機関でも低金利で借り入れがしやすい住宅ローン商品を展開していたりと、住宅建築を考える人たちにとっては何かと嬉しいことが多いご時世です。 しかし、建築資金を確保するハードルが下がることは、メリットばかりではありません。どのようなリスクがあるのかをしっかり理解して、家づくりを進めていくこともとても大切なのです。

最初の資金計画が30年後の人生を決めるかも

現在では、自己資金が0円でも建設費用の100%まで利用できる住宅ローン「フラット35」があります。この住宅ローンが誕生してから住宅建築のハードルがぐっと下がり、多くの人が注文住宅の夢を叶えることができるようになりました。 ところが、思わぬ出費から月々の収支バランスが狂ってしまい、「ローンを返すだけで生活が手一杯」「生活の質を落とさないといけない」といったケースも発生します。「老後に向けて貯蓄ができず、将来が不安」と、せっかく素晴らしい家に住んでいるのに、それがむしろ暮らしを圧迫するようなことがあってはいけません。 住宅ローンの返済計画を考える上で、子どもの誕生や親との同居など、様々なライフイベントに対応しながらも、月々の収支のバランスを保てるように住宅ローンを考えたいものです。それでは、住宅ローンの資金計画では、将来どのような事態を想定しておけばよいのでしょうか。

「注文住宅の建築だけ」が家づくりの費用ではない

注文住宅を検討する上で、考えなくてはいけないのが「総予算」です。 特に総予算に影響を与えるのが土地所有の有無です。建築エリアにもよりますが、23区近郊であれば土地価格は非常に高騰しているため十分な貯蓄、もしくは、それなりの収入が必須です。 また、土地によって、地盤改良費が発生しその費用には開きがあります。特に傾斜地など擁壁があるような敷地では百万円単位で費用が変わってきますので注意が必要です。都内では少ないですが、万が一、新しい改良地だったりすると、建築予定地にライフラインを新たに引き直す必要があるケースもあり、電気・水道工事なども別途加算されますので覚えておきましょう。既存の住宅を解体して注文住宅を建築する場合は、建物工事のほか解体工事費用が必要になります。 こうした家づくりにかかる予算の他にも引越し費用や税金、もし新たに車を持つのであればその分も当然加味しなくてはいけません。 さらに、前段でもご紹介した通り、子どもの誕生、両親の同居、介護等により、月々の支出額は大きく異なってきます。そのため、総予算を正確に捉え、ローンの返済が終わるまでの間に対するシミュレーションを行うことは、家に住み始めた後の暮らしを考えるうえでも非常に重要なことなのです。

返済シミュレーションに欠かせない金利のコト

資金計画を考える上で、押さえるべきポイントがいくつかあります。 まずは「金利」です。 今から25年前のバブル期のころは公庫基準金利で年4.2%の金利でしたが、現在では長期固定金利のフラット35の場合でも1%前後、さらに変動金利であれば0.5%を切る金融機関もあります(2019年7月現在)。現在は、制度始まって以来の低金利時代と言われています。 今の日本の低金利の状態は世界中でみても稀に見る水準ですが、今後の国の政策、国際の格付け次第では金利が上昇する可能性があります。ローン契約を結ぶ際に、金利の動きによって返済額がかわる「変動金利」と、一定の金利を前もって含んだ「長期固定金利(フラット35周年)」のどちらを選ぶか検討しましょう。 「変動金利」の場合は、前述のように固定金利よりも低水準の金利が設定されており、一般的に5年に一度のペースで、返済額の見直しが行われます。万が一、借り入れ期間中に大きく金利が上昇した場合、支払い金額はプラスされますが、前回の返済額の125%が上限となるように保護されています。 「長期固定金利」は変動金利よりも金利が高めに設定されているものの、住宅ローン締結時の金利が返済完了まで変動することがないため、資金計画を立てやすいというメリットがあります。金利の影響は返済期間が長いほど影響をうけるため、その期間を短くするために頭金をどれだけ用意できるかも重要です。

家づくりと一緒に資金計画を相談できるとベスト

とはいえ、注文住宅という価格の見えない買い物において、一般の方たちが金融機関と対峙しながら資金計画をするのはハードルが高いでしょう。 カジャデザインでは、専門知識を有するスタッフが数多く在籍するほか、ご要望に応じてファイナンシャルプランナーをご紹介することも可能です。カジャデザインのお客様には経営者の方も多いので、家計支出の観点だけでなく、税金との兼ね合いなど、より専門的な知識を求められることもあるため、鍛えられたスタッフが揃っています。プランだけでなく、長い目で見て、後悔のない家づくりを実現できるよう資金計画も含めてアドバイスさせていただきますので、お気軽にご相談ください。